Jakarta, 2026 – Harga apartemen di Jakarta Timur pada awal tahun ini berada di kisaran Rp 600 juta untuk unit standar tipe studio hingga 2 kamar tidur, dengan variasi tergantung lokasi dan luas unit.
Sejumlah listing pasar sekunder menunjukkan harga mulai dari Rp 400 juta hingga di atas Rp 900 juta untuk proyek dengan akses langsung ke tol atau LRT. Dalam tiga hingga enam bulan terakhir, pergerakan harga tercatat naik tipis sekitar 1–3 persen, mencerminkan pasar yang stabil namun belum ekspansif.
Angka tersebut menempatkan Jakarta Timur sebagai salah satu kawasan dengan entry price paling kompetitif di DKI Jakarta. Di tengah tekanan suku bunga dan selektivitas perbankan dalam penyaluran KPR, kawasan ini menjadi alternatif rasional bagi pembeli end-user maupun investor ritel yang mencari imbal hasil sewa menengah.
Harga apartemen Jakarta Timur 2026 kini menjadi indikator penting untuk membaca arah pasar hunian vertikal di wilayah non-prime ibu kota.
Kisaran Harga & Perbandingan Antar Kawasan
Berdasarkan kompilasi data dari berbagai portal properti dan laporan pasar residensial 2025–2026, harga apartemen di Jakarta Timur berada pada kisaran Rp 20–35 juta per meter persegi, tergantung sub-lokasi dan kualitas proyek.
Kawasan seperti Pulo Gadung dan Jatinegara cenderung berada di rentang atas, sementara Cakung dan sekitarnya masih menawarkan harga lebih kompetitif.
Sebagai pembanding, rata-rata harga apartemen di Jakarta secara umum berada di kisaran Rp 35–45 juta per meter persegi. Untuk kawasan premium seperti Jakarta Selatan (CBD, SCBD, Kuningan), harga bisa melampaui Rp 50–60 juta per meter persegi.
Artinya, harga apartemen Jakarta Timur masih berada di bawah rata-rata kota, dengan selisih yang cukup signifikan dibanding kawasan prime.
Di Jakarta Barat, unit apartemen kelas menengah rata-rata dipasarkan di atas Rp 1 miliar untuk luas setara 35–45 meter persegi.
Sementara di Jakarta Timur, unit dengan ukuran serupa masih dapat ditemukan di bawah Rp 800 juta, tergantung proyek dan kondisi bangunan.
Perbedaan ini menunjukkan adanya segmentasi pasar yang jelas antara kawasan residensial premium dan kawasan komuter yang lebih terjangkau.
Dinamika Permintaan & Pasokan 2025–2026
Tren Pasokan
Laporan riset pasar properti 2025 menunjukkan penurunan jumlah penyelesaian proyek apartemen baru di Jakarta dibanding periode sebelum pandemi. Pasokan baru cenderung selektif dan lebih berhati-hati, terutama untuk segmen menengah.
Penurunan suplai ini berkontribusi pada stabilitas harga, termasuk di Jakarta Timur. Dengan proyek baru yang terbatas, tekanan oversupply relatif lebih terkendali dibandingkan periode 2017–2019 ketika pasar mengalami kelebihan pasokan signifikan.
Karakter Permintaan
Segmen pembeli di Jakarta Timur didominasi oleh:
- First-time buyers
- Profesional urban dengan mobilitas tinggi
- Investor ritel yang mengejar potensi sewa
Berbeda dengan Jakarta Selatan yang banyak dihuni ekspatriat dan eksekutif korporasi multinasional, Jakarta Timur lebih banyak menyerap permintaan domestik. Hal ini membuat volatilitas harga cenderung lebih rendah dan lebih bergantung pada kondisi ekonomi makro nasional.
Faktor Pendorong
Beberapa faktor utama yang memengaruhi harga apartemen Jakarta Timur 2026 antara lain:
- Suku bunga KPR
Stabilitas suku bunga menjadi faktor krusial. Kenaikan bunga kredit dalam dua tahun terakhir membatasi lonjakan spekulatif, sehingga kenaikan harga lebih terkendali. - Infrastruktur
Pengembangan akses tol, konektivitas LRT, dan perbaikan jaringan transportasi meningkatkan daya tarik sub-lokasi tertentu, terutama yang dekat simpul transportasi massal. - Daya beli kelas menengah
Segmen ini sangat sensitif terhadap cicilan bulanan. Selama inflasi terkendali dan pendapatan stabil, permintaan di Jakarta Timur cenderung terjaga.
Implikasi Investasi & Strategi Pembelian
What & Where
Harga apartemen Jakarta Timur 2026 menunjukkan pertumbuhan moderat dengan karakter defensif. Sub-lokasi seperti Jatinegara dan Pulo Gadung menawarkan akses yang lebih dekat ke pusat kota, sementara Cakung dan kawasan timur lainnya menawarkan harga lebih rendah dengan potensi kenaikan jangka panjang berbasis infrastruktur.
Who
Investor ritel dan profesional muda menjadi pemain dominan. Untuk investor institusi besar, kawasan ini belum menjadi fokus utama, namun tetap menarik untuk diversifikasi portofolio kelas menengah.
When
Periode 2025 hingga awal 2026 memperlihatkan tren stabilisasi harga setelah fase penyesuaian pascapandemi. Tidak terlihat lonjakan signifikan, tetapi juga tidak terjadi koreksi tajam.
Why
Kombinasi suplai terbatas, selektivitas pembiayaan, dan pertumbuhan ekonomi yang moderat menciptakan pasar yang relatif seimbang. Tidak ada tekanan spekulatif berlebihan, tetapi juga tidak ada euforia.
How
Bagi investor, pendekatan yang lebih realistis adalah mengejar yield sewa dibandingkan capital gain jangka pendek. Dengan harga masuk yang lebih rendah dibanding kawasan premium, potensi sewa tahunan bisa lebih kompetitif terhadap modal awal.
Namun, investor tetap perlu memperhatikan:
- Tingkat hunian aktual proyek
- Biaya maintenance dan sinking fund
- Reputasi pengembang
- Risiko stagnasi harga jika suplai kembali meningkat
Stabilitas Pasar & Risiko ke Depan
Secara keseluruhan, harga apartemen Jakarta Timur 2026 mencerminkan pasar yang stabil, bukan agresif. Stabilitas ini menjadi keunggulan tersendiri bagi pembeli rasional, tetapi kurang menarik bagi investor spekulatif yang mengejar lonjakan cepat.
Risiko utama ke depan meliputi:
- Potensi kenaikan suku bunga lanjutan
- Pelemahan daya beli kelas menengah
- Kembalinya gelombang proyek baru yang berisiko menambah suplai
Namun selama pertumbuhan ekonomi domestik terjaga dan infrastruktur terus berkembang, kawasan ini memiliki fondasi yang relatif solid sebagai pasar hunian vertikal kelas menengah.
Kesimpulan
Harga apartemen Jakarta Timur 2026 berada pada fase stabil dengan kenaikan moderat dan entry price yang tetap kompetitif dibanding kawasan lain di DKI Jakarta. Dengan kisaran Rp 20–35 juta per meter persegi dan harga unit rata-rata sekitar Rp 600 juta, kawasan ini menawarkan kombinasi antara keterjangkauan dan aksesibilitas.
Bagi investor maupun profesional urban, memahami karakter sub-lokasi dan strategi berbasis yield menjadi kunci dalam membaca peluang di tengah pasar yang semakin selektif.
Ikuti laporan berkala jakbuzz.com mengenai dinamika harga properti di berbagai kawasan Jakarta untuk memahami pergeseran pasar secara menyeluruh dan membandingkan karakter tiap wilayah secara objektif.
